Сделки с недвижимостью традиционно сопровождаются многочисленными проблемами. Здесь и затягивание сроков, и неоправданные комиссии и многочисленные афёры. В любой стране в операции с недвижимостью вовлечено большое количество заинтересованных лиц: граждане, девелоперы, банки, риэлторы и огромное количество государственных органов. Участники рынка недвижимости снова и снова сталкиваются с несовершенством процессов. Разбираемся, как может помочь блокчейн.
Проблемы рынка недвижимости с точки зрения информационных систем
Как правило, государства ведут реестры, в которых учитывается история и характеристики объектов недвижимости. Однако назвать подобные системы совершенными никак нельзя. Данные о недвижимости вполне могут быть внесены в систему несвоевременно. Внесенная информация может быть сфальсифицирована. Документы, предоставляемые в режиме онлайн, могут не соответствовать документам на бумажном носителе.
Чиновники или граждане могут изменить состояние недвижимости и не зарегистрировать их в реестре. В этом случае при оформлении сделки в другом городе изменения не будут отражены в документах. Человеческий фактор и централизованная база данных — не самое лучшее сочетание.
Каждый участник сделки (банк, чиновники, продавец, покупатель и их представители) не может изучить документы о сделке одновременно. Допустим, гражданину нужно получить справку о его недвижимости и переслать потенциальному покупателю, банку или госоргану. Для этого гражданин должен немало потрудиться. В худшем случае, он заполнит заявление, укажет в нем информацию о себе и имуществе, отдаст его в орган власти, и будет ждать несколько дней. Когда гражданину выдадут справку, он должен будет заверить её копии, отослать бумажные варианты каждому получателю, и дождаться подтверждения о получении. Доверенного и доступного всем участникам сделки канала коммуникации до сих пор не существует.
Продавец и покупатель недвижимости также теряют деньги из‐за существующей системы. Расходы на сделку порой достигают 7 процентов от стоимости недвижимости. Прежде всего, они связаны с оплатой услуг риэлторов и нотариусов.
Граждане пользуются услугами нотариусов, так как не знают всех формальных процедур, необходимых для сделки с недвижимостью. Или же просто хотят переложить риски на посредника, ведь одна из основных услуг риэлтора — юридическое сопровождение сделки, а также взаимодействие с банком и государственным органами. Сокращение затрат на услуги посредников — ключевой запрос последних лет.
Государственная бюрократия — также нерешенная проблема отрасли. Операции с недвижимостью до сих пор требуют от участников соблюдения огромного числа формальных процедур, требующих и времени, и средств.
Хуже всего, что существующая система уязвима для коррупции и мошенничества. Даже в Соединенных Штатах Америки согласно статистике за 2017 год, предоставленной базой данных Statista, на каждые 100 000 граждан пришлось 2362 преступления в сфере недвижимости. Столько преступлений нет ни в одной другой отрасли. Вряд ли лучший индикатор, показывающий необходимость перемен.
Как блокчейн может улучшить отрасль?
Внедрение технологии блокчейн — дорогостоящий и длительный процесс. Он не решает вопроса фактчекинга документов, поступающих в реестры. За это, как и прежде, будут ответственны власти. Применение блокчейна также требует перестройки IT‐инфраструктуры рынка недвижимости, не застрахованной от задержек обработки информации и кибератак.
При этом у технологии есть ряд плюсов, перекрывающих минусы. Блокчейн исключает возможность последующей фальсификации данных. Даже если злоумышленникам удастся изменить информацию о транзакциях, данные будут изменены лишь в одном блоке данных, а в остальных останутся достоверные сведения. Все потому, что технология шифрует не только сами данные, но и помещает их информационный след в следующий пакет данных. Попытку мошенничества с документами в блокчейне легко обнаружить.
Согласно исследованию консалтинговой компании Roland Berger, технология блокчейн повышает открытость рынка недвижимости. Все участники могут в режиме реального времени обмениваться актуальными данными о характеристиках объекта (данных кадастрового паспорта, долгах, обременениях). Документы, сформированные государственными органами можно будет видеть в режиме реального времени. Факт нахождения документов в государственном блокчейне будет означать их официальное удостоверение. Бесконечное количество справок уйдут в прошлое, а время проведения сделки с недвижимостью сократится.
Изменится процесс предоставления документов для госслужащих. Чиновники смогут практически мгновенно получать достоверную информацию, обрабатывать и транслировать ее гражданам — участникам сделок с недвижимостью. Компания Deloitte в своем исследовании возможностей технологии блокчейн на рынке коммерческой недвижимости в 2017 году утверждает, что это вполне достижимо при применении смарт‐контрактов и цифровой идентификации недвижимости.
Если для проведения сделок купли‐продажи будет выбрана технология блокчейн, услуги риэлторов могут быть автоматизированы. В этом случае, агенты недвижимости сосредоточатся исключительно на подборе недвижимости для клиентов и ускорении продаж.
Теоретически, использование блокчейн‐платформ сокращает время регистрации сделки с недели до нескольких минут. На практике это возможно лишь при увеличении общей скорости блокчейн‐сетей и отсутствии их перегрузок. Такая произошла, например, в сети Ethereum в декабре 2017 года из‐за роста популярности игры Cryptokitties, значительно снизив скорость транзакций эфира. Тем не менее, важнейшее условие работы таких платформ — признание юридической значимости электронных договоров и изменение процедур работы органов власти.
Автоматизация также затронет и нотариусов. При использовании технологии блокчейн на всех этапах сделки с недвижимостью, нет нужды дополнительно удостоверять сделку. Нотариально заверение сделок в таком виде уже разрабатывается Национальным агентством публичного реестра Грузии совместно с компанией Bitfury.
Платформы на основе технологии блокчейн для рынка недвижимости
Грузия, Гана, Россия и Швеция уже начали внедрять платформы обработки сделок с недвижимостью, основанные на блокчейне.
Грузия — первое из государств, поставившее систему регистрации прав собственности на рельсы технологии блокчейн совместно с компанией Bitfury. Платформа существует в виде мобильного приложения и объединяет в себе функции оформления сделок по аренде и купле‐продаже, регистрации прав собственности. Далее в неё будут интегрированы услуги ипотечного кредитования и нотариата. С помощью платформы процесс передачи прав на недвижимое имущество занимает всего лишь несколько часов вместо трёх дней ранее.
Создание блокчейн‐платформы как нигде актуально в Африке. На африканском континенте большинство владельцев земли юридически беззащитны от её захвата. В Гане, по подсчетам Международного валютного фонда, 90 процентов земли не зарегистрировано официально. Платформа Bitland, созданная жителем страны Наригамба Мвинсубо, использует блокчейн для создания неизменяемых публичных записей о правах собственности. Сотрудники компании, совместно с чиновниками на местах, встречаются с владельцами, удостоверяются в праве собственности и регистрируют его в сети. Кроме того, платформа дает возможность совершать сделки с недвижимостью на основе смарт‐контрактов. Действие зарегистрированных таким образом прав на землю распространяется также на находящиеся там воду, полезные ископаемые, скот и другие ресурсы. Bitland уже работает в 7 странах Африки и Индии, а журнал Time включил его в свой список топ‐50 гениальных компаний 2018 года наряду с Apple, Netflix и SpaceX.
Другой пример начала трансформации данной сферы мы можем взять из России. В феврале 2018 года с использованием технологии в одном из регионов были заключены первые договоры долевого участия в строительстве. Участие в проекте приняли ГК Полис Групп, Росреестр и Агентство ипотечного жилищного кредитования. Платформу для пилотного проекта создал Центр блокчейн‐компетенций Внешэкономбанка. С помощью проекта участники хотят обезопасить вложений граждан и предоставить им открытую информацию о всех действиях застройщика.
Наиболее проработанным является проект правительства Швеции. С марта 2017 года, параллельно с традиционной системой, в стране работает платформа для регистрации прав собственности с использованием технологии блокчейн. Сделки с недвижимостью можно заключать прямо в мобильном приложении. Сбор необходимых для сделки документов идет внутри платформы, через электронную подпись на неё авторизованы компетентные госорганы. Новая платформа изменила шведские процедуры приобретения недвижимости так:
- Исключён риск фальсификации документов, так как теперь нет необходимости в рассылке отдельных бумажных копий справок и договоров. Для всех сторон в приложении доступны единые электронные копии. Их достоверность чиновники и другие пользователи удостоверяют электронными подписями.
- Не нужно отправлять многочисленные запросы в госорганы, так как вся информация об объектах недвижимости уже доступна в приложении. Регистрация сделки начинается автоматически после заключения смарт‐контракта.
- Банки получают всю необходимую информацию как о недвижимости, так и о заемщике через приложение. За счет этого значительно упростилась процедура, и ускорилось время получения кредитов.
Как изменится жизнь обычного человека
Обычному человеку не часто приходится покупать или продавать недвижимость. Но часто эти события напоминают подвиг, а не сделку. Как кажется, блокчейн‐платформа упростит ситуацию.
Судите сами.
Во‐первых, будет нужно собирать меньше документов. Риск, что сделка сорвётся из‐за бумажных проволочек, станет во много раз меньше.
Во‐вторых, исчезнут комиссии нотариусов, риэлторов и других посредников.
В‐третьих, ипотечные кредиты станут доступнее.
А главное — сделка и регистрация собственности станут интуитивно понятны даже обычному человеку.
Где тут кнопка, чтобы перевести на блокчейн всё, а?
No Comment